Ogromna konkurencja na rynku kredytów hipotecznych sprawia, że wybór konkretnej oferty jest naprawdę trudny. Duża kwota kredytu i okres kredytowania sięgający nawet kilkudziesięciu lat sprawiają, że decyzję o zaciągnięciu takiego kredytu powinieneś poprzedzić porównaniem ofert różnych banków.

Zwróć uwagę na:

• oprocentowanie kredytu;
• walutę (najczęściej proponowane to polskie złote, dolary amerykańskie, euro i franki szwajcarskie);
• możliwość przewalutowania kredytu (w zależności od aktualnej tendencji kursu waluty);
• okres kredytowania (im dłuższy tym niższa rata kredytu);
• wymagany wkład własny (część ceny mieszkania, którą musimy pokryć z własnych środków);
• wysokość opłat i prowizji, kosztów ubezpieczeń i in.;
• koszt ustanowienia zabezpieczeń (np. wpisu do hipoteki);
• możliwość wcześniejszej spłaty kredytu;
• możliwość czasowego zawieszenia spłaty kredytu;

Podstawowym zabezpieczeniem wymaganym przez banki jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej należącej do nas nieruchomości. Procedura uzyskania kredytu hipotecznego może wydawać się skomplikowana, ale w interesie banków leży udzielenie nam pomocy w skompletowaniu niezbędnych dokumentów i udostępnienie wszelkich informacji. Kredyt ten może okazać się dobrym rozwiązaniem tym bardziej, że wysokość miesięcznej raty kredytu okazuje się najczęściej niższa niż koszty wynajmu

UWAGA!

Jeżeli spłacamy już raty kredytu hipotecznego zaciągniętego przed kilkoma laty rozważmy możliwość jego refinansowania. Wybrany przez nas bank spłaci zadłużenie i udzieli nam nowego kredytu, zwykle oprocentowanego dużo korzystniej niż poprzedni. Zachowując ten sam okres spłaty zadłużenia, wysokość miesięcznej raty może być znacznie niższa od dotychczasowej...

Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące tematyki kredytów hipotecznych.

1. Kredyt hipoteczny, kredyt mieszkaniowy, pożyczka hipoteczna - jak je rozróżnić?
2. Co to jest hipoteka?
3. Co to jest Księga wieczysta?
4. Dlaczego warto dokładnie sprawdzić "superokazje" czy "okazyjne ceny"?
5. Koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego
6. Jakie koszty sądowe mogą towarzyszyć zaciąganiu kredytu hipotecznego?
7. Problemy ze spłatą, czyli dlaczego nie należy unikać kontaktów z Bankiem?

1. Kredyt hipoteczny, kredyt mieszkaniowy, pożyczka hipoteczna - jak je rozróżnić?

Obecnie na rynku możemy spotkać się z różnymi określeniami kredytu przeznaczonego na finansowanie potrzeb mieszkaniowych: kredyt hipoteczny, kredyt budowlano-hipoteczny, kredyt mieszkaniowy. Nazewnictwo to zależy zwykle od konkretnego banku, a różnice wynikają najczęściej z celu kredytowania. O kredycie budowlano - hipotecznym mówimy w sytuacji, kiedy zaciągamy kredyt na budowę własnego domu lub budowę mieszkania przez dewelopera. Poza tym banki stosują także różne nazwy własne dla swoich produktów hipotecznych. Jednak w każdym przypadku, czy to kredytu hipotecznego, mieszkaniowego czy budowlano - hipotecznego, podstawowe założenie i sposób działania produktu jest taki sam, a zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość mieszkalna, a dokładniej wpis hipoteki Banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Warto także wspomnieć o tzw. pożyczce hipotecznej - produkcie, którego zabezpieczeniem także jest nieruchomość, ale cel takiej pożyczki jest dowolny i nie musimy informować o nim banku. Pieniądze można wykorzystać na przykład na edukację swoją lub dzieci, urządzenie mieszkania, podróże lub inne potrzeby.

W ostatnich latach na polskim rynku coraz popularniejszy staje się także kredyt konsolidacyjny - jego zabezpieczeniem może być także nieruchomość. Istota tego kredytu polega na zamianie wielu kredytów krótko i długoterminowych (np. debetu w rachunku osobistym, debetu na karcie kredytowej, kredytów ratalnych, samochodowych a także hipotecznych) na jeden, który jest korzystniej oprocentowany. Pozwala to na zredukowanie miesięcznych zobowiązań finansowych w znacznym stopniu, nawet o kilkadziesiąt procent w skali miesiąca. Ponadto wygodniej jest płacić miesięcznie tylko jedną ratę w jednym banku.

2. Co to jest hipoteka?

Docelowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki banku do księgi wieczystej nieruchomości. Oznacza to, że bank udzielając kredytu np. na zakup domu lub mieszkania zabezpiecza się wpisując zobowiązanie Klienta wobec banku, czyli hipotekę, do księgi wieczystej nabywanej nieruchomości lub innej nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Hipoteka jako zabezpieczenie rzeczowe pozostaje związana z nieruchomością, niezależnie od tego, kto jest właścicielem tej nieruchomości.

3. Co to jest Księga wieczysta?

Księga wieczysta to publiczna i jawna ewidencja, w której znajdują się informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych. Księgę zakłada sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Księga wieczysta składa się z czterech działów, które zawierają:
* dział I - oznaczenia nieruchomości
* dział II - informacje o własności i prawie użytkowania wieczystego
* dział III - prawa osobiste i roszczenia oraz prawa rzeczowe ograniczone (z wyjątkiem hipoteki), które obciążają daną nieruchomość, np. służebność
* dział IV - dane o hipotekach obciążających nieruchomość.

Każda księga ma także swoje akta, w których znajdują się pisma i dokumenty dotyczące danej nieruchomości. Wykreślenie hipoteki może nastąpić w momencie, kiedy klient spłaci cały kredyt. Wtedy bank wystawia zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

Należy pamiętać, że poza hipoteką banki stosują także dodatkowe, uzupełniające zabezpieczenia w całym okresie trwania kredytu - najczęściej jest to cesja na bank praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, czasami także wymagane jest ubezpieczenie na życie.

UWAGA! O kredyt hipoteczny można się ubiegać także, jeśli nieruchomość nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej.

4. Dlaczego warto dokładnie sprawdzić "superokazje" czy "okazyjne ceny"?

Hipoteka jest zawsze i nierozerwalnie związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem.
Aby uniknąć sytuacji, w której kupimy, bardzo często po "okazyjnej cenie", nieruchomość z obciążeniem hipotecznym, należy wcześniej sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, którą zamierzamy nabyć.
W wielu bankach doradcy kredytowi dokonują przeglądów ksiąg wieczystych, co dla Klienta jest dużą wygodą i oszczędnością czasu. Poza tym, banki w większości przypadków nie pobierają za to dodatkowej opłaty.

Istnieje też możliwość zakupu domu lub mieszkania, na które obecny sprzedający zaciągnął kredyt hipoteczny. W tej sytuacji, jeśli zakup także będzie finansowany kredytem hipotecznym, kwota kredytu zostanie bezpośrednio przekazana na konto banku, na rzecz którego ustanowiona była poprzednia hipoteka. W ten sposób naszym kredytem spłacamy poprzednią hipotekę, co umożliwi jej wykreślenie. W następnej kolejności bank, w którym wzięliśmy kredyt wpisze swoją hipotekę na nieruchomości. Jeżeli kwota naszego kredytu była większa niż kwota kredytu pozostała do spłaty poprzedniemu właścicielowi pozostałą część kredytu otrzymamy na nasze konto.

Jeżeli natomiast nieruchomość obciążona hipoteką nie byłaby finansowana z kredytu, lecz z naszych własnych oszczędności, także należałoby wpłacić pieniądze bezpośrednio do banku na pokrycie zobowiązania poprzedniego właściciela. Przekazując pieniądze bezpośrednio sprzedającemu niestety nie mamy pewności, że przeznaczy on te środki na spłatę swojego zobowiązania wobec Banku.

UWAGA! W przypadku zakupu nieruchomości z obciążeniem hipotecznym, które nie zostanie uregulowane, nowy właściciel nieruchomości staje się odpowiedzialny za spłatę zobowiązania.

5. Koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Kierując się do banku należy mieć świadomość, że kredyty hipoteczne są z reguły kredytami o zmiennej stopie procentowej. To znaczy, że ich oprocentowanie będzie zmieniać się w okresach ustalonych przez bank w umowie kredytowej. Mogą to być zmiany dzienne, miesięczne, kwartalne, roczne. Nowością na rynku są stałe stopy procentowe. W tym wypadku oprocentowanie jest "zamrażane" na okres od 2-5 lat, w zależności od banku. Wszystkie informacje na temat wysokości oprocentowania, sposobu jego ustalenia i zmian są opisane szczegółowo w umowach kredytowych.

Szukając najlepszej dla siebie oferty trzeba także zwrócić uwagę na wszystkie dodatkowe opłaty związane z kredytem hipotecznym. Wysokość tych opłat oraz fakt ich pobierania zależy indywidualnie od każdego z banków. Dlatego porównując różne oferty kredytowe, oprócz oprocentowania warto także sprawdzić inne koszty wiążące się z zaciągnięciem kredytu w danym banku.
Poniżej kilka przykładowych opłat:
* Opłata za rozpatrzenie wniosku - jednorazowa, płatna przy składaniu wniosku kredytowego;
* Opłata za wycenę nieruchomości - banki stosują różne rodzaje wycen:
a)wycenę nieruchomości przeprowadzaną na zlecenie banku lub Klienta przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Jest to na ogół koszt od kilkuset do ponad tysiąca złotych.
b)wycenę nieruchomości przeprowadzaną przez pracownika banku. Wiąże się ona ze znacznie mniejszymi kosztami dla Kredytobiorcy, a czasami jest bezpłatna dla Klienta.

* Prowizja z tytułu udzielenia kredytu - opłata jednorazowa płatna przy podpisaniu umowy kredytowej lub w inny sposób np. w trakcie spłaty kredytu. Wysokość prowizji i sposób jej pobrania jest dokładnie opisany w każdej umowie kredytowej. Prowizja stanowi średnio od 0 do 3% wartości udzielonego kredytu w zależności od banku.
* Dodatkowe opłaty związane ze zmianą warunków kredytu - sprawdź, jakie opłaty bank pobiera za świadczenie innych, dodatkowych usług.
* Opłata za wcześniejszą spłatę - opłata za wcześniejszą spłatę części lub całości kredytu. Niektóre banki nie pobierają żadnych opłat za wcześniejszą spłatę kredytu, umożliwiając regulowanie czasu spłaty w zależności od Twojej bieżącej sytuacji finansowej.
* Ubezpieczenie kredytu w okresie przejściowym, czyli do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości
* Inne ubezpieczenia sprzedawane wraz z kredytem hipotecznym np. ubezpieczenie na życie.

UWAGA! Rozmawiając z pracownikiem banku zapytaj dokładnie, które ubezpieczenie jest obowiązkowe, a które dobrowolne. Zapisy o dodatkowych produktach ubezpieczeniowych powinny być zawarte w umowie kredytowej.

6. Jakie koszty sądowe mogą towarzyszyć zaciąganiu kredytu hipotecznego?

Oprócz kosztów związanych z uzyskaniem kredytu, warto zwrócić uwagę na koszty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej i wpisem hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości.

Opłaty sądowe związane z ustanowieniem hipoteki dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie mogą być następujące:

• założenie księgi wieczystej dla nieruchomości - stała opłata w wysokości 60 złotych
• wpis do księgi wieczystej - stałe opłaty w wysokości:
• * 200 złotych pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej
• własności
• użytkowania wieczystego
• ograniczonego prawa rzeczowego (np. hipoteki)
• * 150 złotych pobiera się od wniosku o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych

7. Problemy ze spłatą, czyli dlaczego nie należy unikać kontaktów z Bankiem?

Od momentu podpisania umowy kredytowej z bankiem pojawia się dla kredytobiorcy nowy obowiązek comiesięcznego, regularnego spłacania zadłużenia kredytowego. Szczególnie ważne jest to w przypadku kredytów długoterminowych, do których należą kredyty hipoteczne, gdyż w ciągu długiego 20, 30-letniego okresu kredytowania mogą pojawić się nieprzewidziane okoliczności, które uniemożliwiają bądź też w znacznym stopniu utrudniają regularną spłatę kredytu. Takie nieprzewidziane sytuacje to na przykład: np. utrata pracy przez jednego kredytobiorcę bądź małżonka, ciężka choroba uniemożliwiająca pracę zarobkową w okresie przejściowym bądź stałym.
Często w takich sytuacjach kredytobiorcy stają się bezradni i nie wiedzą, co dalej robić. Bardzo często nie robią nic oczekując, że lada chwila sytuacja może się poprawić. Takie zachowanie wydaje się być najgorszym rozwiązaniem. Bank może nabrać przekonania, że klient z premedytacją unika kontaktów i nie chce dobrowolnie spłacić zaciągniętego kredytu.

W momencie powstania jakiegokolwiek zagrożenia dalszej regularnej spłaty rat kredytu, najbardziej pożądanym rozwiązaniem jest skontaktowanie się z bankiem zanim jeszcze powstaną zaległości w spłacie rat. Jest to istotne z kilku powodów, między innymi dlatego, że zobowiązanie kredytobiorcy nie jest jeszcze wtedy powiększone o odsetki należne od zobowiązania przeterminowanego, które są znacznie wyższe niż odsetki bieżące.

W zależności od indywidualnej sytuacji bank może wraz z Kredytobiorcą szukać najlepszego sposoby rozwiązania problemu z terminową spłatą. Można brać pod uwagę różne rozwiązania: czasową prolongatę w spłacie, rozłożenie zobowiązania na dłuższy okres, co powoduje zmniejszenie wysokości miesięcznej raty lub konsolidację zobowiązań jeśli problemy wynikają ze zbyt dużej ilości jednocześnie spłacanych kredytów.